ローン・CFツールで計算試行

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ローン・CFツールで計算試行

まず「ローン・CF計算試行.PDF」をダウンロードしてください。

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前にもお伝えしましたように、どれくらいお金の流入があり、流出

があったか、その現金収支の差を出すことが「キャッシュ・フ

ロー」(CF)です。


不動産投資においてなぜキャッシュフローが重要なんでしょうか。

不動産投資は高額です。当然銀行融資が必要になってきます。銀行

から融資を受ければ、毎月返済していかなければなりません。

不動産家賃収入−諸費用−銀行融資返済金=キャッシュフローとい

うわけです。

このキャッシュ・フローがマイナスであれば不動産投資する意味が

ありません。

意味が無いどころか、マイナスになれば、銀行返済できません。マ

イナス続きでは、衰退の一途をたどることになります。

ですから、不動産投資でも、このキャッシュ・フローが重要視され

ているのです。

ローン・CFツールで計算試行し、そういうことのない物件を探す

ことになるのです。


それでは「ローン・CF計算試行.PDF」を見ながら、話を続けます。

No.1 

借入金・物件価格   1000万円

金利         2.50%

返済期間       20年

取得時諸費用     7%

満室時年間家賃収入  100万円
        表面利回り10%

経常経費率      20%

空室率        15%

で計算してみます。

キャッシュフローは14,117円とぎりぎりプラスです。

金利上昇時点CF・チェックでは、3.5%からマイナスです。

この物件ではダメです。不動産投資物件としては力不足です。

このダメ物件のデータを基礎にいろいろ試行してみましょう。

まず


No.2  返済期間20年を1.5割増の30年にしてみましょう。

表面利回り10%であっても、キャッシュフロー(CF)は175,855円

です。もし物件が1億円ならCFは175万円あるわけです。

表面利回り10%の物件ならゴロゴロあるわけです。

ただし30年のローンとなると、RCの耐用年数40年とみて、築後

10年です。比較的新しい物件でないと30年ローンは無理になり

ます。


No.3

表面利回り10%を1.5割増の15%にしてみましょう。

CFは339,000円となります。1億円の物件なら339万円となります。

1年間に、満額ローン(フルローン)で、つまり銀行から全額お金

を借りて、635万円の銀行返済をして、なおかつCF339万円儲かる、

現金が入ってくるというわけです。

利回りのいい物件を探してこんなマンションを3つくらい買えば、

年収1,000万円になります。サラリーマンを辞めて、南の国へでも

行って、のんびりと暮らせるというわけです。(笑)


No.4

これは築後30年、RCの耐用年数40年とみて、残り10年です。

表面利回りは15%です。

返済期間10年の場合どうなるか計算します。CF -15万円です。1億

の物件ならCF -156万円、金利上昇時のCFもとんでもない赤字です。

このような物件では、即破産です。


金利上昇について見てみましょう。2.5%から3.0%と上昇して計算

してみてください。金利が少し上昇しても大したことないんです。

そのことは、No.3をみればわかります。CFチェックを見てく

ださい。金利が6.0%になってもまだプラス115,283円です。


以上、この試行で分かることは、築浅、利回りのいい物件が最高で

す。逆に、表面利回りが10%を切るような物件、築後古いもの、

つまり耐用年数残があまりない物件は、破産の憂き目をみるわけで

す。

みんながそんな憂き目をみずに、南の国へでも行って、のんびりと

暮らせる羅針盤として、ローン・キャッシュフロー計算ツールを作

りました。


ここで少し自己資金について触れておきます。

この計算で、自己資金を少しでも多く入れれば、マイナスであった

CFがプラスになります。当然のことです。

不動産投資家としては、投資資産を増やしていかなければなりませ

ん。当然自己資金を使うということには限度があります。自己資金

をできるだけ使わずに投資資産を増やすには、キャッシュフローの

いい物件を買っていかなければならないのです。

自己資金をできるだけ使わずに投資資産を増やしていって、初めて

一人前の投資家といえるのです。


ローン・キャッシュフロー計算ツールは、サラリーマン大家さんの
強い味方になります。有効に活用していきましょう。

  「ローン・CF計算ツール」3-1にバージョンアップ・・・・・
      簡単なメモを書けるようにしました。
 「ローン・CFツールミニ」v3-1 中身は同じですが、使い方説
            明を省略し、ミニにしました。
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