中古区分マンション投資2

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中古区分マンション投資2


前回述べましたように、中古区分マンションを買って賃貸物件とす
る場合、その耐用年数(鉄筋コンクリート造45年、鉄骨造40年
)から経過年数を差し引いた残年数内に、投資額+諸経費(固定資
産税、火災保険料、リフォーム費、修繕費等)が回収できるか検討
する必要があります。

●中古区分マンション採算概略計算(銀行融資なし)
      建物老朽化に伴う賃料低下率は無視する
      年額家賃は管理費、修繕積立金を差し引いたもの

 総投資額 = 投資額 + 購入諸経費(不動産業者の手数料、
        登記費用等・・・投資額の10%と仮定
 
 年間収入 = 年額家賃 × 0.8 (空室率20%とする)
        
 
 年間諸経費= 固定資産税、火災保険料、リフォーム費、修繕 
       費等・・・年平均20万円と仮定する。わかっ  
      ている場合はその額

  ●投資額回収年= 総投資額÷年間収入

   1 最低、残年数内に投資額回収できなければ、その物件は
     あきらめる。
   2 投資額回収時点で、その物件を売ったとしたら幾らくら
     いか予想する。
   3 投資額回収時点で、残年数が何年か、その間の年間収入
     を計算する。

   *1〜3を検討し、投資するかどうか判断する。判断の材料
    として、残年数を経過した場合は建物価値を0と考える。
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