やさしい不動産投資(収益物件)の基礎知識については
このサイト【めちゃやさしい不動産の基礎知識】【めちゃやさしい不動産投資(収益物件)の基礎知識】でご覧ください。

めちゃやさしい不動産投資(収益物件)の基礎知識

めちゃ やさしい 不動産 の 基礎 知識
めちゃやさしい不動産競売の基礎知識
めちゃやさしい不動産の基礎知識のトップに戻る

不動産投資・銀行融資はどうする

スポンサードリンク スポンサードリンク

不動産投資・銀行融資はどうする




 事業(商売)をやっている人は銀行から融資を受けるとい

う経験はあるでしょう。

 一般サラリーマンは、住宅ローンの経験はあるかもしれま

せんが、不動産投資のための融資を受けた経験のある人はほ

とんどいないでしょう。どうすればいいんでしょう。

 そんなこといちいち心配することはないんです。当たって

砕けろです。買う物件がよければ、銀行は貸してくれます。

銀行は貸すのが商売です。^^



 次の話は真実です。こういう話もあるんだということを頭

の片隅に保存しておいてください。

当サイトに掲載しているものの再掲です。



*銀行融資ドキュメント!
渋る第2地銀、融資開放のメガバンク


この話は、当サイトの読者が経験した融資ドキュメントです。

皆さんの参考になると思われますので、了解を得て掲載する

ことにしました。



最近の日本における3大メガバンク 三菱UFJフィナンシ

ャルグループ、みずほフィナンシャルグループ、三井住友フ

ィナンシャルグループの活動には目覚しいものがあります。

総資産は100兆を超え、資本金も1兆円を超えております。

戦後の財閥解体以来の財閥形成です。

最近では、メガバンクの1つが、取引上の優位な地位を利用

して融資先に金融派生商品の販売を強要するなど、金融庁か

ら業務停止処分を受ける等、いろいろ行過ぎた行為も目立ち

ます。

しかし小口金融、住宅ローン等積極的に手がけており、3大

メガバンクは、いずれも今期中に公的資金を完済し、金融庁

から、あれこれとうるさい注文をつけられる状態から解放さ

れる公算が大きくなってきております。

これらを受けて、アパマンローン(収益物件アパート、マン

ション等を購入するときのローン)も非常に借りやすくなっ

てきております。



サラリーマンである山田太郎は、収益物件として中古マンシ

ョンを買おうと、不動産業者に連絡し何回か物件を見て回っ

ていた。


山田は収益物件を生まれてはじめて持つわけである。もちろ

ん不動産賃貸業は初めてである。


今住んでいる住宅は父親の所有物で、不動産を持った経験が

ないのである。それが幸いして住宅ローンの借り入れがない。

このことでアパマンローン借り入れの条件が1つクリアーさ

れるのである。  (続)





*銀行融資ドキュメント!
渋る第2地銀、融資開放のメガバンク 2



山田は、不動産業者からの情報の中で、駅から歩3分の中古

マンションに注目した。収益物件の第一条件、駅から近いこ

とに該当、山田自身が作った収益不動産分析ツールでいろい

ろ検討しても、まあまあの物件である。

買うことにして、価格の交渉に入り、そこそこの価格になり、

売買契約をした。アパマンローンのほうは不動産業者が紹介

してくれることになっていた。


不動産業者が紹介してくれたのは第二地銀の支店であった。

連帯保証人として山田の妻を要求、妻は会社勤めであったの

で連帯保証人としては適格で、これには異存はなかった。


次に、山田が住んでいる住宅の所有者である山田の父を連帯

保証人として要求してきた。山田には不動産賃貸業の経験が

ない。父には経験があるからという理由であった。


山田が住んでいる住宅を追加担保にとれば行き過ぎになると

考えているのだろう。担保には取らないと言っているのだが、

山田の兄弟が何人いるかわかる書類を提出してくれと言って

きた。


確実に証明できるものは父の戸籍謄本しかない。父は「借り

るのは俺ではない」と怒りながらも戸籍謄本を提出した。


山田の住んでいる住宅を、連帯保証人の不動産として押さえ

ることができるし、兄弟が少なければ山田が相続することに

なる可能性が大きい。仮に山田に兄弟がなければ、連帯保証

人が死亡したとしても、ほぼ山田が相続することになる。


次に、父が不動産賃貸業をしている証に、過去3年間の所得

税の申告書の写しを提出してくれと言ってきた。


父は怒っていた。しかし、仕方なく申告書の写しを提出した。

ただし不動産所得用の収支内訳書の写しだけはつけなかった。


ここには父の不動産賃貸業の不動産がすべて記載されている

わけである。


銀行としてはこれがほしいわけである。連帯保証人としてい

ざというときすべての不動産を押さえることができるわけで

ある。


父は「いまどきこんな銀行があるのか、銀行ではなく高利貸

しではないか。」カンカンであった。


山田は、生まれて初めて銀行融資を受けるので、こんなもん

だと思っていた。


父にあれこれといわれ、一か八か、だめでもともとと一大決

心をした。(続)





*銀行融資ドキュメント!
渋る第2地銀、融資開放のメガバンク 3完



山田は、3大メガバンクの1つ、三井住友銀行本店を選んだ。

この銀行にはコネもなく、預金もしていない。


まわりのみんなから、とんでもない、門前払いされるに決ま

っている、やめて、物件の近くの支店にしたら、と言われて

いた。


本店はさすが大きなビルである。本店営業部にたどり着いた。

営業担当者に会った。門前払いされなかった。


物件の調査を銀行側で行ない、その結果で融資内定かどうか

を連絡しますとのことであった。事はうまく運びそうである。


このとき自分で作った不動産収益事業計画書(収益不動産分

析ツール)を持参、他の書類と一緒に提出していた。


融資内定の通知があり、それから15日くらいで融資実行と

なった。


第2地銀に比べ非常に簡単、スムーズに事が運んだ。


−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

*山田さんからのアドバイス


・【比較】金利は10年固定3.3%(第2地銀同4.0%)

15年返済 (第2地銀も同じ)

連帯保証人 妻(第2地銀 妻、父親)


三井住友銀行は第2地銀のようにいろいろ条件をつけなかっ

た。連帯保証人に妻を要求しただけだった。




・初めてなのになぜ融資してもらえたか。

1.物件の評価
2.返済計画
3.個人の信用

を検討するんだそうです。


・自己資金30%で融資を受けたが、自己資金20%でも融

資を受けられたようです。


・銀行に行くときは、朝一番か、昼休みが終わったころ、窓

口で、融資担当ではなく、営業担当者に会いたい旨伝えて、

営業担当者と話をするのがベターです。


−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−




【解説】


山田さんには驚くばかりである。普通、不動産業者に紹介し

てもらって第2地銀、信用金庫が相当と考えられる。


言い方は悪いが、何も知らない人間こそ強い。過去の慣習に

こだわらず、常識を超えて、それもメガバンクの本店営業部

に堂々と行ったのである。何のコネもなしにである。


メガバンクも小口融資に力を入れている。特に銀行にとって

アパマンローン、ついで住宅ローンはとってもおいしい融資

である。


第2地銀は、反対に萎縮している。特に山田さんが関係した

第2地銀は頭取が銀行マンではなく、ほかからの横滑りであ

る。その方針が銀行全体に影響し、貸すのか、貸したくない

のかはっきりしない。

今回のように同一人物に対する融資で明らかなように、おい

しいところをメガバンクにさらわれたわけである。

こんなことを続けていけば、再びこの第2地銀が危なくなる

とも限らない。


とにかく、今回の山田さんの行動を範としたいものである。




−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−



【不動産収益事業計画書(収益不動産分析ツール)】


山田さんが自分で作って、メガバンクに提出したという不動

産収益事業計画書(収益不動産分析ツール)を見たくありま

せんか。

銀行融資を受けるためにはこれを銀行に提出する必要があり

ます。


当サイトでは、山田さんに依頼して、特別に提供していただ

きました。


数字、所在などは適当に変えておりますが、入力することに

よって自分の不動産収益事業計画書が簡単にできあがります。

表計算ファイルですが、中にいろいろ書かれていて、それな

りに計算できるようになっていますので超便利です。


ツールは、エクセルではなく「オープンオフィスの表計算フ

ァイル」です。

マイクロソフトのオフィスと同じく、オープンオフィスとい

います。


オープンオフィスは世界的に話題になっています。マイクロ

ソフトのオフィスは有料で、バージョンアップのたびに費用

が必要ですが、オープンオフィスは無料です。バージョンア

ップも無料です。


OSにウィンドウズが入っておればOKです。Vector

や窓の杜からでもダウンロードできます。

  
   詳しくは下記をご覧ください。

   OpenOffice.org日本ユーザー会 ↓
   OpenOffice.org日本ユーザー会

*ひょっとしたらエクセルでもOKかもしれません。だめな

場合はごめんなさい。


−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

どんなものかだけ知りたいという方にはPDFファイルを用

意しております。

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

どちらも【めちゃやさしい不動産の基礎知識】の各種ガイド

コーナーに掲載しておりますのでご自由にダウンロードして

ください。

  ダウンロードはここ ↓

【めちゃやさしい不動産の基礎知識】の各種ガイドコーナー


−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−





 めちゃやさしい不動産投資(収益物件)の基礎知識 続きはこちら


   めちゃやさしい不動産の基礎知識のトップに戻る   めちゃやさしい不動産投資の基礎知識のページトップ |LINK |