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不動産投資・利回り

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不動産投資・利回り




利回りとは一般にいう利益率のことです。

投資額に対する利益率です。

不動産の場合は表面利回り、実質利回りで検討します。

注・・・・・「/」は割るの記号として使います。




*表面利回り(満室で空き室がない状態を仮定)


年間家賃総額を物件価格で割ります。

年間家賃総額/物件価格=表面利回り

2000万円のマンションで年間家賃が200万円とすると

200万円/2000万円=0.1・・・・・10%

表面利回りが10%ということになります。

あくまで大ざっぱな計算です。参考に計算する場合です。





*実質利回り
  


実際に収益物件を持った場合、どのような費用がかかるでし

ょう。


・購入時1回だけの費用

不動産業者から買った場合の不動産業者に支払う仲介手数料

登記費用(登録免許税、司法書士手数料)

不動産取得税(不動産を取得した場合、1回だけ課税される
都道府県税)


・建物を保有している間の費用

固定資産税(毎年課税される市町村税)

火災保険料

銀行融資の場合は銀行借入金利息

不動産業者に管理してもらう場合は管理費用

建物の修繕費、

空室率(空室になって家賃が入ってこない場合を想定する。
    20%程度)




(年間家賃総額−上記建物を保有している間の費用)/
        
         (物件価格+上記購入時1回だけの費用)



この計算方法が正しいんですが、確定していないものもあり

こんな計算をしていると日が暮れてしまいます。^^暇なとき

にやりましょう。

そこで大ざっぱに、一番肝心で大きなもの、空室率を入れて

(わかるものは当然算入)計算します。

    
2000万円のマンションで年間家賃が200万円とすると

200万円/2000万円=0.1・・・・・10%

表面利回りが10%ということになります。


↑これを使ってみます。空室率2割ということは8割の家賃

が入るということです。

200万X0.8/2000万=0.08・・・・・8%

これが概略実質利回りです。


表面利回り 新築物件  6%から11%

      中古物件  8%から10% 中には15%
            ものもあります。



実際に表面利回りを計算して、これはいけるということにな

れば実質利回りを計算しましょう。


・ものは考えようです!


上記の例で概略実質利回り8%について考えて見ます。

2000万円の物件を25%に当たる500万円の頭金で買

ったとします。1500万円は銀行融資です。

もちろん銀行融資ですから借入金利息はかかりますが、大ざ

っぱに借入金利息を考えないで計算した場合、

200万X0.8/500万=0.32・・・・・32%

500万の自己資金で32%です。

これが銀行融資をテコにした、レバレッジ効果ということで

す。

これを有効に利用していくのが不動産投資です。


【くれぐれもご注意ください。】

新築マンションの分譲などで、表面利回りがいいと思って飛

びつかないでください。必ず日が暮れるまで実質利回りを計

算しましょう。^^




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