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不動産投資・不可欠要件その2

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不動産投資・不可欠要件その2

短期間でお金持ちになる秘訣
     不動産投資の勉強で特に気をつけたいこと

投資物件を増やしたい人には不可欠要件
あなたが3棟以上のオーナーになるための必須知識です。

投資物件を増やしたい人には不可欠要


3棟、4棟と物件を増やしていくための
物件選びの2つの条件についてお話してきましたが、
今回で全てお伝えします。

さて前回は、3棟4棟と物件を所有していくための
必須条件の一つが

キャッシュフローがプラスであること。

とお話しました。


キャッシュフローとは、直訳すると 「お金の流れ」

となるように

文字通り、その不動産に関するお金の流れ、出入りを表す
数字です。


キャッシュフローが良いとは
単純に、出て行くお金より入ってくるお金が大きい
という認識でOKです。


入ってくるお金(家賃収入など)が、
出て行くお金(管理費、修繕費や税金など)よりも
多ければ、その不動産は儲かります。これは当たり前のこと
です。



そして、このキャッシュフローのほかに、もう一つ

3棟、4棟と物件を増やしていくための
物件選びの条件があります。


それは、

不動産をお金の流れだけでなく、

不動産自体の「価値」があるかどうか
という目線でチェックする必要があるのです。




この不動産自体の「価値」は
貸借対照表という財務資料で判断します。


貸借対照表とは簡単に言うと資産と負債の関係を見るもので、
資産−負債でどれだけ余剰がでるか?を見るものです。


そして、資産−負債の差額がプラスになった場合、
その差額を「純資産」といいます。



不動産投資の場合の純資産とは、この計算式で求められます。

 純資産=資産:銀行の不動産評価額−負債:借り入れ金額



そして、その不動産が投資に適した「価値」あるものであるため
には

この純資産がプラスであることが必要です。
           これが不可欠要件その2です。





不動産投資で銀行から融資をうけるためには、
純資産が多ければ多いほど良いです。




一方で、資産−負債のプラスの差額を純資産というのに対し

資産−負債の差額がマイナスになってしまう場合があります。

このときのマイナスの差額を「債務超過」と言います。

(純資産がマイナス、とは言わずに債務超過と言います。)




会社の場合、債務超過になると倒産もあり得る危険な状態です。


実は優秀な融資担当者は、企業へ融資する場合、
貸借対照表を見ただけで、この企業へ融資をしていいかどうかを
瞬時に判断してしまいます。


それだけ貸借対照表は重要です。

貸借対照表は重要ではあるのですが、

このことを不動産投資にあてはめて
きちんと理解してつたえられる人は、そう多くはいないように
見えます。




先ほども言いましたが

債務超過になってしまったら、いくらキャッシュフローが
プラスになっていても次の融資は出ません。


キャッシュフローだけではだめだというのは、このためです。


銀行から融資を受けるためには、キャッシュフローがプラスで
あると同時に、資産と負債のバランスがきちんととれて
純資産がプラスになっている必要もあるのです。




「フルローンで融資を受けてもキャッシュがプラスで残るから、
大丈夫だ。」

というお話をされる方がいますが



フルローンについては
仮にキャッシュフロー面は大丈夫でも
資産価値の面で債務超過になりやすく

1棟かよくても2棟で頭打ちになってしまう可能性があるので
注意が必要です。




特に、
個人投資家向けに投資商品としてパッケージ化された物件につい
ては、いくらフルローン可というような触れ込みがあったとして
も純資産がプラスかどうかきちんと検討する必要があります。


※別にすべての投資商品が悪いという意味ではありません。
 ここでは細かく話しませんが、
 あるテクニックを使うと純資産がプラスで不動産を手に入
 れやすくなるのですがパッケージ化された商品ではその方
 法が使えない場合が多いので、より慎重な検討が必要だと
 いう意味です。



ちょっと怖い話をしてしまったかもしれませんが

キャッシュフロープラスだけでなく
純資産プラスであることも重要。

ということをご理解いただけたでしょうか。


ここで、

純資産がプラスであること

これこそが短期間でお金持ちになるための
絶対不可欠なポイントだという話をしたいと思います。



純資産がプラスになっている部分
(銀行の不動産評価額−借り入れ金額がプラスの部分)
については、その額の一定割合までを担保に入れて、
次の不動産を買うための資金を借りることができるよ
うになります。


いってみれば
はじめの不動産の価値が、つぎの不動産を買う手助けをして
くれます。


ひとつ不動産を買えば、
その純資産のプラスが次の不動産を買うための融資に役立ち
2番目の不動産でも、その純資産のプラス部分が3番目の購入
に使え・・・
と雪だるま式に資産を増やすことができるのです。


この仕組みこそがこれまでに
たくさんのお金持ちたちが短期間で成功をおさめてきた秘訣中
の秘訣なのです。



━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
キャッシュフロープラスで、しかも
資産と負債のバランスを考え
純資産がプラスになるように不動産を買う。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


このような不動産の買い方こそが
しっかりと不動産収入を確保しながら
短期間で資産を増やしていくための、一番の方法です。


この両方ができないと、不動産を何棟も買うことができなく
なります。


では、この買い方を
どのように実現したらよいのでしょうか?




キャッシュフローについては、
一般によく書かれているのでご存じかもしれません。


しかし、資産と負債のバランスをどう取ったらいいのか?


これはあまり知られることがありません。
これを知らずキャッシュフローだけで判断し不動産を買ったがために
2棟目、3棟目に行けなくなってしまった人が多いのです。
これは、資産と負債のことまで考えていないからこうなったのです。



ただ、これも無理もない話です。
なぜなら、キャッシュフローだけでなく、
資産と負債のバランスの大切さまで話をできる人がいなかった
からです。



なぜなら、資産と負債のバランスを見るのは
銀行の融資担当者が行っていることで、
一般の人はこんなことを知らなくてもお金を借りることができて
いるからです。

ですので、ここでお話したことは一般にはほとんど知られていな
い話です。


ここまで読んだあなたは、もう既にその他大勢から一歩抜け出
したのです。
ぜひこれを何度も読んで胸に刻み込んでください。



そうすれば、自然と不動産を3棟、4棟と買えて、今の給料
以上の収入はもちろん、不動産収入だけで月収100万円も
夢ではありませんから。


以上が3棟、4棟と物件を増やしていくための
物件選びの2つの条件の全てになります。





とはいえ
キャッシュフローの出る物件を、資産と負債のバランスに気を
つけて買う。

 すなわち
 キャッシュフロー = 実収入 − 実出費 > 0
 純資産 = 銀行の不動産評価額 − 借り入れ金額 >0



なんて話だけでは
具体的にどんな物件を買ったらいいかがさっぱりわからない
と思います。


なので具体的に成功する買い方についてもうすこし解説したいと
思います。

次回をぜひお読みください。



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