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不動産所得と事業的規模・めちゃやさしい不動産所得の基礎知識

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不動産所得と事業的規模

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不動産所得と事業的規模




所得税法

(不動産所得)

第二十六条  不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権

利、船舶又は航空機(以下この項において「不動産等」とい

う。)の貸付け(地上権又は永小作権の設定その他他人に不動産

等を使用させることを含む。)による所得(事業所得又は譲渡所

得に該当するものを除く。)をいう。

2  不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入

金額から必要経費を控除した金額とする。


また法律です^^



・事業???・・・・・上記の法律にある「事業所得」の「事

業」と、これから述べます事業的規模の「事業」について少し述

べておきます。




・事業所得・・・・・商工業者、農漁業者、医師、弁護士、俳優、

競馬騎手などのように、事業を営んでいる人のその事業から生ず

る所得をいいます。

不動産関連では、たとえば間貸しの場合は、部屋だけを貸します

ので不動産所得ですが、食事も出す下宿のような場合は事業所得

になります。

貸駐車場の場合でも、月ぎめでは不動産所得ですが、時間貸しの

場合は事業所得になります。



・事業的規模・・・・・不動産の貸付けが事業的規模 かどうか

については、一般に事業と考えられる程度の規模で行われている

か どうかによって、実質的に判断します。


ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの 基準に当て

はまれば、原則として事業として行われているものとしています。

(1)貸間、アパート等については貸与することのできる独立し

た室数がおおむね10室以上であること。

(2)独立家屋の貸付けについてはおおむね5棟以上であること。



・不動産所得の事業的規模のもの、事業的規模でないもの、どち

らも不動産所得です。

事業的規模というだけのことで、事業所得になるわけではありま

せん。ここのところ勘違いしないでください。試験に出るかも^^





【事業的規模の場合はかなり特典あり】


・事業的規模の場合

固定資産の取壊し・除却などの資産損失は全額が必要経費となり

ます。

例えば借家の建替えの場合、前の借家の取り壊しによる損失(資

産損失)は、全額必要経費になります。


また、賃貸料等が回収不能の場合の貸倒損失も全額が回収不能と

なった年の必要経費となります。




・事業的規模でない場合

資産損失は資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度とし

て必要経費となります。

例えば借家の建替えの場合、前の借家の取り壊しによる損失(資

産損失)は、全額必要経費にならず、不動産所得の金額を限度と

して必要経費に算入されます。

資産損失で普通なら不動産所得が赤字になる場合が多いですが、

赤字のところを「0」に抑え、他の所得との損益通算をさせない

ということになります。

また、貸倒損失も収入に計上した年分にさかのぼって、その回収

不能に対応する所得がなかったものとなります。

これも計算が非常にややこしくなります。計算やめておこうとい

うことになります。




青色事業専従者給与あるいは事業専従者控除は事業的規模である

ことを前提として適用されます。

青色申告特別控除等、青色関係でも事業的規模の場合有利になり

ます。

   
これらを考えるとき、不動産所得の場合は、事業的規模10室、

5棟に向かって驀進しなければなりません^^

それが夢実現の原動力になるかも^^







ここでちょっと余談になりますが、不動産所得を会社に知られたくない人は
こっそりと裏口へ^^ 不動産所得を会社に知られたくないサラリーマンは?






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