不動産所得と事業的規模 |
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不動産所得と事業的規模
所得税法
（不動産所得）
第二十六条 不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権
利、船舶又は航空機（以下この項において「不動産等」とい
う。）の貸付け（地上権又は永小作権の設定その他他人に不動産
等を使用させることを含む。）による所得（事業所得又は譲渡所
得に該当するものを除く。）をいう。
２ 不動産所得の金額は、その年中の不動産所得に係る総収入
金額から必要経費を控除した金額とする。
また法律です^^
・事業？？？・・・・・上記の法律にある「事業所得」の「事
業」と、これから述べます事業的規模の「事業」について少し述
べておきます。
・事業所得・・・・・商工業者、農漁業者、医師、弁護士、俳優、
競馬騎手などのように、事業を営んでいる人のその事業から生ず
る所得をいいます。
不動産関連では、たとえば間貸しの場合は、部屋だけを貸します
ので不動産所得ですが、食事も出す下宿のような場合は事業所得
になります。
貸駐車場の場合でも、月ぎめでは不動産所得ですが、時間貸しの
場合は事業所得になります。
・事業的規模・・・・・不動産の貸付けが事業的規模 かどうか
については、一般に事業と考えられる程度の規模で行われている
か どうかによって、実質的に判断します。
ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの 基準に当て
はまれば、原則として事業として行われているものとしています。
（１）貸間、アパート等については貸与することのできる独立し
た室数がおおむね１０室以上であること。
（２）独立家屋の貸付けについてはおおむね５棟以上であること。
・不動産所得の事業的規模のもの、事業的規模でないもの、どち
らも不動産所得です。
事業的規模というだけのことで、事業所得になるわけではありま
せん。ここのところ勘違いしないでください。試験に出るかも^^
【事業的規模の場合はかなり特典あり】
・事業的規模の場合
固定資産の取壊し・除却などの資産損失は全額が必要経費となり
ます。
例えば借家の建替えの場合、前の借家の取り壊しによる損失(資
産損失)は、全額必要経費になります。
また、賃貸料等が回収不能の場合の貸倒損失も全額が回収不能と
なった年の必要経費となります。
・事業的規模でない場合
資産損失は資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度とし
て必要経費となります。
例えば借家の建替えの場合、前の借家の取り壊しによる損失(資
産損失)は、全額必要経費にならず、不動産所得の金額を限度と
して必要経費に算入されます。
資産損失で普通なら不動産所得が赤字になる場合が多いですが、
赤字のところを「０」に抑え、他の所得との損益通算をさせない
ということになります。
また、貸倒損失も収入に計上した年分にさかのぼって、その回収
不能に対応する所得がなかったものとなります。
これも計算が非常にややこしくなります。計算やめておこうとい
うことになります。
青色事業専従者給与あるいは事業専従者控除は事業的規模である
ことを前提として適用されます。
青色申告特別控除等、青色関係でも事業的規模の場合有利になり
ます。
これらを考えるとき、不動産所得の場合は、事業的規模１０室、
５棟に向かって驀進しなければなりません^^
それが夢実現の原動力になるかも^^
ここでちょっと余談になりますが、不動産所得を会社に知られたくない人は
こっそりと裏口へ^^ 不動産所得を会社に知られたくないサラリーマンは？
めちゃやさしい不動産所得の基礎知識 続きはこちら
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