借家関係

Flash or Image

借家権の存続期間2


       
*借家権の存続期間2

 

*期間の定めがない場合

 

・建物の賃貸人は?

建物の賃貸人は、賃貸借の期間を定めなかったときはいつでも解約の
申入れをすることができます。(民法617)
建物の賃貸人は、賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物
の賃貸借は、解約の申入れの日から6か月を経過することによって終
了します。(借地借家法27)
ただし、賃貸人には、更新拒絶のときと同じように「正当の事由」が
必要になります。(借地借家法28)
    
 ・正当の事由

  建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
  建物の賃貸借に関する従前の経過、
  建物の利用状況及び建物の現況
  建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと
  引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の
  申出をした場合・・・立退き料

6か月たった時点で、建物の賃借人が使用を継続する場合において、
建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、従前の契約と同
一の条件で契約を更新したものとみなされ、その期間は、定めがない
ものとなります。

 

・建物の賃借人は?

建物の賃借人は、同じく、賃貸借の期間を定めなかったときはいつで
も解約の申入れをすることができます。(民法617)
ただし賃借人の場合は正当の事由は必要ありません。
解約の申入れの日から3か月の期間を経過することによって終了する
ことになります。(民法617)

 

◆【重要】◆

*通常、期間の定めがある契約では、賃借人は中途解約できません。

エェ〜、たいへんだ〜。
「平成○○年○○月○○日から2年間」というように一定の期間を定
めて、建物を賃貸借するような契約の場合は「この2年間この建物を
貸します、借ります」という契約です。民法でいう契約自由の原則で
す。したがって、解約不可が原則になります。

えぇー、そんなことあるの?と考えるでしょう。あるんです。(笑)
民法にも、借地借家法にも、期間の定めがある契約では、賃借人は中
途解約できるという規定はないんです。なければ民法の契約自由の原
則でいくしかないんです。
これでは問題が起きるに決まっています。裁判が頻繁に起こります。

そこで大岡越前守が出てくるんです。(笑)
裁判が頻繁に起こるようでは困る。わしの裁きが追いつかん。それじ
ゃあ”特約”を設けよう。
「借主の都合により本契約を解除するときは、○か月前に通告するこ
と。」これでどうじゃ。」
それ以来、賃貸借契約書には契約解除の特約条項がつけられるように
なりました。これがほぼ常識になりました。(笑)

●注意・・・・・中にはこの特約が書かれていない契約書があります。
そんな契約で中途解約するということになれば、解約違約金として、
残りの期間の家賃を支払えということになります。
そんな無茶な。あと借りる者があれば二重取りになるじゃん、と裁判
になって、そこそこで話し合いがつくというケースがあります。
借主は、契約書にこの条項があるかどうか慎重に確認すべきです。

 

****************************
****************************

【参考】

 民法 

(賃貸借の存続期間)
第六百四条  賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができな
い。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、
二十年とする。
2  賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その
期間は、更新の時から二十年を超えることができない。

 

     第三款 賃貸借の終了

(期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ)
第六百十七条  当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当
事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合におい
ては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当
該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一  土地の賃貸借 一年
二  建物の賃貸借 三箇月
三  動産及び貸席の賃貸借 一日
2  収穫の季節がある土地の賃貸借については、その季節の後次の
耕作に着手する前に、解約の申入れをしなければならない。

 

(期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保)
第六百十八条  当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、そ
の一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前
条の規定を準用する。

 

****************************
****************************

【参考】

借地借家法
(平成三年十月四日法律第九十号)
最終改正:平成一九年一二月二一日法律第一三二号

 第三章 借家
  第一節 建物賃貸借契約の更新等(第二十六条―第三十条)
  第二節 建物賃貸借の効力(第三十一条―第三十七条)
  第三節 定期建物賃貸借等(第三十八条―第四十条)

 

   第三章 借家

    第一節 建物賃貸借契約の更新等

(建物賃貸借契約の更新等)
第二十六条  建物の賃貸借について期間の定めがある場合におい
て、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対
して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない
旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更
新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする

2  前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満
了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸
人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
3  建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人が
する建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみ
なして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用す
る。

(解約による建物賃貸借の終了)
第二十七条  建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合に
おいては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過する
ことによって終了する。
2  前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入
れによって終了した場合に準用する。

(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
第二十八条  建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建
物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を
含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情
のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建
物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物
の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の
申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると
認められる場合でなければ、することができない。

(建物賃貸借の期間)
第二十九条  期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定め
がない建物の賃貸借とみなす。
2  民法第六百四条 の規定は、建物の賃貸借については、適用し
ない。

(強行規定)
第三十条  この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なも
のは、無効とする。

    第二節 建物賃貸借の効力

(建物賃貸借の対抗力等)
第三十一条  建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡
しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対
し、その効力を生ずる。
2  民法第五百六十六条第一項 及び第三項 の規定は、前項の規
定により効力を有する賃貸借の目的である建物が売買の目的物であ
る場合に準用する。
3  民法第五百三十三条 の規定は、前項の場合に準用する。

(借賃増減請求権)
第三十二条  建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その
他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低
下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比
較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、
将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合に
は、その定めに従う。
2  建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、
その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、
相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただ
し、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があ
るときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付し
てこれを支払わなければならない。
3  建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、
その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、
相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。た
だし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正
当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の
割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければなら
ない。

(造作買取請求権)
第三十三条  建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具
その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期
間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人
に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができ
る。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
2  前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れ
によって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間につい
て準用する。

(建物賃貸借終了の場合における転借人の保護)
第三十四条  建物の転貸借がされている場合において、建物の賃
貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物
の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了
を建物の転借人に対抗することができない。
2  建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、
その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。

(借地上の建物の賃借人の保護)
第三十五条  借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借が
されている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の
賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続
期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、
裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知っ
た日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当
の期限を許与することができる。
2  前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の
賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。

(居住用建物の賃貸借の承継)
第三十六条  居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡
した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、
建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者
があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。
ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の
賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。
2  前項本文の場合においては、建物の賃貸借関係に基づき生じ
た債権又は債務は、同項の規定により建物の賃借人の権利義務を承
継した者に帰属する。

(強行規定)
第三十七条  第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反
する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。

    第三節 定期建物賃貸借等

(定期建物賃貸借)
第三十八条  期間の定めがある建物の賃貸借をする場合において
は、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十
条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めるこ
とができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
2  前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物
の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による
建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃
貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説
明しなければならない。
3  建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、
契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
4  第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上
である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前
までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃
借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をし
なければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。た
だし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨
の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後
は、この限りでない。
5  第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積
(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分
の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)に
おいて、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、
建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困
難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れ
をすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約
の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
6  前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、
無効とする。
7  第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借にお
いて、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

(取壊し予定の建物の賃貸借)
第三十九条  法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物
を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をする
ときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる
時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。
2  前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書
面によってしなければならない。

(一時使用目的の建物の賃貸借)
第四十条  この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をし
たことが明らかな場合には、適用しない。

 

***************************
***************************

 

 


<<前エントリ | 次エントリ>>

Copyright(c)2004-2009 めちゃやさしい不動産の基礎知識 All rights reserved.