借家関係

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借家権とは


       
借家権とは

 

建物の賃借権のことですが、ここでいう借家権は、借地借家法の適用を
受ける建物の賃借権のことをいいます。

したがって、間貸しのように、独立性のない建物の一部の貸借の場合は、
たとえ賃貸借であっても借地借家法の適用がありません。

一時使用目的の建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、借地借
家法の適用はありません。(借地借家法40)

また、賃貸借で無いもの、無償で貸すような使用貸借については、借地
借家法の適用はありません。

 

 

 

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【参考】

借地借家法
(平成三年十月四日法律第九十号)
最終改正:平成一九年一二月二一日法律第一三二号

 第三章 借家
  第一節 建物賃貸借契約の更新等(第二十六条―第三十条)
  第二節 建物賃貸借の効力(第三十一条―第三十七条)
  第三節 定期建物賃貸借等(第三十八条―第四十条)

 

   第三章 借家

    第一節 建物賃貸借契約の更新等

(建物賃貸借契約の更新等)
第二十六条  建物の賃貸借について期間の定めがある場合におい
て、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対
して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない
旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更
新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする

2  前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満
了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸
人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
3  建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人が
する建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみ
なして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用す
る。

(解約による建物賃貸借の終了)
第二十七条  建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合に
おいては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過する
ことによって終了する。
2  前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入
れによって終了した場合に準用する。

(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
第二十八条  建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建
物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を
含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情
のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建
物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物
の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の
申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると
認められる場合でなければ、することができない。

(建物賃貸借の期間)
第二十九条  期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定め
がない建物の賃貸借とみなす。
2  民法第六百四条 の規定は、建物の賃貸借については、適用し
ない。

(強行規定)
第三十条  この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なも
のは、無効とする。

    第二節 建物賃貸借の効力

(建物賃貸借の対抗力等)
第三十一条  建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡
しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対
し、その効力を生ずる。
2  民法第五百六十六条第一項 及び第三項 の規定は、前項の規
定により効力を有する賃貸借の目的である建物が売買の目的物であ
る場合に準用する。
3  民法第五百三十三条 の規定は、前項の場合に準用する。

(借賃増減請求権)
第三十二条  建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その
他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低
下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比
較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は
、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合に
は、その定めに従う。
2  建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは
、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは
、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただ
し、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があ
るときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付し
てこれを支払わなければならない。
3  建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは
、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは
、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。た
だし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正
当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の
割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければなら
ない。

(造作買取請求権)
第三十三条  建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具
その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期
間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人
に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができ
る。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
2  前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れ
によって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間につい
て準用する。

(建物賃貸借終了の場合における転借人の保護)
第三十四条  建物の転貸借がされている場合において、建物の賃
貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物
の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了
を建物の転借人に対抗することができない。
2  建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、
その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。

(借地上の建物の賃借人の保護)
第三十五条  借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借が
されている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の
賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続
期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、
裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知っ
た日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当
の期限を許与することができる。
2  前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の
賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。

(居住用建物の賃貸借の承継)
第三十六条  居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡
した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、
建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者
があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する
。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の
賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。
2  前項本文の場合においては、建物の賃貸借関係に基づき生じ
た債権又は債務は、同項の規定により建物の賃借人の権利義務を承
継した者に帰属する。

(強行規定)
第三十七条  第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反
する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。

    第三節 定期建物賃貸借等

(定期建物賃貸借)
第三十八条  期間の定めがある建物の賃貸借をする場合において
は、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十
条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めるこ
とができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない

2  前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物
の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による
建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃
貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説
明しなければならない。
3  建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、
契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
4  第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上
である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前
までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃
借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をし
なければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。た
だし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨
の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後
は、この限りでない。
5  第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積
(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分
の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)に
おいて、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により
、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困
難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れ
をすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約
の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
6  前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、
無効とする。
7  第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借にお
いて、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

(取壊し予定の建物の賃貸借)
第三十九条  法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物
を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をする
ときは、第三十条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる
時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。
2  前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書
面によってしなければならない。

(一時使用目的の建物の賃貸借)
第四十条  この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をし
たことが明らかな場合には、適用しない。

 

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 ●旧(借家法・建物保護ニ関スル法律)●

  
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借家法

【目次】

  大正10・4・8・法律 50号  
改正昭和41    ・法律 93号  
廃止平成3・10・4・法律 90号−−(施行=平4年8月1日)

 
第1条 建物ノ賃貸借ハ其ノ登記ナキモ建物ノ引渡アリタルトキハ爾
後其建物ニ付物権ヲ取得シタル者ニ対シ其ノ効力ヲ生ス
2 民法第566条第1項及第3項ノ規定ハ登記セサル賃貸借ノ目的
タル建物カ売買ノ目的物ナル場合ニ之ヲ準用ス
3 民法第533条ノ規定ハ前項ノ場合ニ之ヲ準用ス
 
第1条ノ2 建物ノ賃貸人ハ自ラ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ
他正当ノ事由アル場合ニ非サレハ賃貸借ノ更新ヲ拒ミ又ハ解約ノ申
入ヲ為スコトヲ得ス
 
第2条 当事者カ賃貸借ノ期間ヲ定メタル場合ニ於テ当事者カ期間
満了前6月乃至1年内ニ相手方ニ対シ更新拒絶ノ通知又ハ条件ヲ
変更スルニ非サレハ更新セサル旨ノ通知ヲ為ササルトキハ期間満了ノ
際前賃貸借ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ賃貸借ヲ為シタルモノト看做ス
2 前項ノ通知ヲ為シタル場合ト雖モ期間満了ノ後賃借人カ建物ノ
使用又ハ収益ヲ継続スル場合ニ於テ賃貸人カ遅滞ナク異議ヲ述ヘ
サリシトキ亦前項ニ同シ
 
第3条 賃貸人ノ解約申入ハ6月前ニ之ヲ為スコトヲ要ス
2 前条第2項ノ規定ハ賃貸借カ解約申入ニ因リテ終了シタル場合
ニ之ヲ準用ス
 
第3条ノ2 1年未満ノ期間ノ定アル賃貸借ハ之ヲ期間ノ定ナキモノ
ト看做ス
 
第4条 賃貸借ノ期間満了又ハ解約申入ニ因リテ終了スヘキ転貸
借アル場合ニ於テ賃貸借カ終了スヘキトキハ賃貸人ハ転借人ニ対シ
其ノ旨ノ通知ヲ為スニ非サレハ其ノ終了ヲ以テ転借人ニ対抗スルコト
ヲ得ス
2 賃貸人カ前項ノ通知ヲ為シタルトキハ転貸借ハ其ノ通知ノ後6月
ヲ経過スルニ因リテ終了ス
 
第5条 賃貸任ノ同意ヲ得テ建物ニ附加シタル畳、建具其ノ他ノ造
作アルトキハ賃借人ハ賃貸借終了ノ場合ニ於テ其ノ際ニ於ケル賃貸
人ニ対シ時価ヲ以テ其ノ造作ヲ買取ルヘキコトヲ請求スルコトヲ得
賃貸人ヨリ買受ケタル造作ニ付亦同シ
 
第6条 前7条ノ規定ニ反スル特約ニシテ賃借人ニ不利ナルモノハ之
ヲ為ササルモノト做ス
 
第7条 建物ノ借賃カ土地若ハ建物ニ対スル租税其ノ他ノ負担ノ増
減ニ因リ、土地若ハ建物ノ価格ノ昂低ニ因リ又ハ比隣ノ建物ノ借賃ニ
比較シテ不相当ナルニ至リタルトキハ契約ノ条件ニ拘ラス当事者ハ将
来ニ向テ借賃ノ増減ヲ請求スルコトヲ得
但シ一定ノ期間借賃ヲ増加セサルヘキ特約アルトキハ其ノ定ニ従フ
2 借賃ノ増額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケ
タル者ハ増額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相当ト認ムル
借賃ヲ支払フヲ以テ足ル
但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ於テ既ニ支払ヒタル額ニ不足アル
トキハ不足額ニ年1割ノ割合ニ依ル支払期後ノ利息ヲ附シテ之ヲ支
払フコトヲ要ス
3 借賃ノ減額ニ付当事者間ニ協議調ハサルトキハ其ノ請求ヲ受ケ
タル者ハ減額ヲ正当トスル裁判ガ確定スルニ至ルマデハ相当ト認ム
ル借賃ノ支払ヲ請求スルコトヲ得但シ其ノ裁判ガ確定シタル場合ニ
於テ既ニ支払ヲ受ケタル額ガ正当トセラレタル借賃ヲ超ユルトキハ超
過額ニ年1割ノ割合ニ依ル受領ノ時ヨリノ利息ヲ附シテ之ヲ返還スル
コトヲ要ス
 
第7条ノ2 居住ノ用ニ供スル建物ノ賃借人ガ相続人ナクシテ死亡
シタル場合ニ於テ其ノ当時婚姻又ハ緑組ノ届出ヲ為ササルモ賃借人
ト事実上夫婦又ハ親子ト同様ノ係ニ在リタル同居者アルトキハ其ノ
者ハ賃借人ノ権利義務ヲ承継ス
但シ相続人ナクシテ死亡シタルコトヲ知リタル後1月内ニ賃貸人ニ対
シ反対ノ意思ヲ表示シタルトキハ此ノ限ニ在ラズ
2 前項本文ノ場合ニ於テハ建物ノ賃貸借関係ニ基キ生ジタル債
権又ハ債務ハ同項ノ規定ニ依リ賃借人ノ権利義務ヲ承継シタル者ニ
帰属ス
 
第8条 本法ハ一時使用ノ為建物ノ賃貸借ヲ為シタルコト明ナル場
合ニハ之ヲ適用セス

附 則
 
第9条 本法施行ノ期日ハ勅令ヲ以テ之ヲ定ム
 
第10条 本法施行ノ地区ハ勅令ヲ以テ之ヲ定ム
 
第11条 本法ハ本法施行前ニ為シタル建物ノ賃賃借ニ付亦之ヲ適
用ス
但シ本法施行前ニ賃貸人ノ特約ノ申入アリタル場合ニ於テハ賃貸
借ハ既ニ経過シタル
期間ヲ算入シ6月ヲ経過スルニ因リテ終了ス

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建物保護ニ関スル法律

   明治42・5・1・法律 40号  
改正昭和41     ・法律 93号  
廃止平成3・10・4・法律 90号−−(施行=平4年8月1日)

 
第1条 建物ノ所有ヲ目的トスル地上権又ハ土地ノ賃借権ニ因リ
地上権者又ハ土地ノ賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ
有スルトキハ地上権又ハ土地ノ賃貸借ハ其ノ登記ナキモ之ヲ以テ
第三者ニ対抗スルコトヲ得
 
第2条 民法第566条第1項第3項及第571条ノ規定ハ前条ノ場
合ニ之ヲ準用ス買主カ契約ノ当時知ラサリシ地上権又ハ賃借権ノ
効力ノ有スル場合亦同シ

 

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