借地権の対抗力・めちゃやさしい借地借家法の基礎知識

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借地権の対抗力

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借地権の対抗力

借地権の対抗力とは何でしょうか。

借地権のある土地の新所有者(借地権のある土地の所有者から新し

く買って所有権を取得した人)、あるいは借地権のある土地に抵当

権の登記をした抵当権者、いわゆる第三者に、借地権を持っている

借地人が対抗できる力があるのかどうか、ということです。


借地権には、地上権と賃借権がありますが、どちらも登記すること

によって第三者に対抗することができます。


地上権は物権で、裁判してでも強制的に登記することができます。

ところが借地権は債権で、立場が弱く、土地所有者が登記に応じて

くれなければ借地権の登記ができません。登記できなければ第三者

に対抗できません。借地権者(借地人)は非常に弱い立場になりま

す。(泣)

たとえば、「私が新土地所有者です。土地を明け渡してくだい。」

といわれたら、借地権の登記がなければ借地人は対抗できず明け渡

さなければなりません。

こんな弱い立場をなんとか保護しようと借地借家法を盾に、またま

た水戸黄門が出てくるのです。

「この紋所が目に入らぬか。借地借家法第10条 第1項 借地権

は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建

物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる

のじゃ。」

ということで、借地権者(借地人)は、建物を建てて、すぐ登記を

すれば第三者に対抗できるようにしたのです。

建物の登記とは、表示登記、保存登記で完成します。表示登記だけ

ではなく、保存登記までしておくほうが無難です。

建物の表示登記(保存登記を含む)をするには、所有権証明書が必

要ですが、土地所有者の承諾書等は必要ありません。その建物が借

地権者(借地人)の建物に間違いないという所有権証明書があれば

できます。詳しくは土地家屋調査士事務所にお問い合わせください
。




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【参考】


*更新・・・・・当初の契約期間が満了し、引き続き契約すること

        を「契約更新」または「更新」といいます。

*推定する・・・一応こういう取り扱いをする−法律上一応の仮定

        に過ぎないから反証(反対の証拠)を出せば、そ

        れを覆すことができる。

*みなす・・・・性質が違っていても、ある一定の法律関係につい

        て同一視する。反証(反対の証拠)を出しても覆

        らない。


*物権・・・・・物を直接支配して利益を受ける権利です。

        民法では、物権法定主義で4つ定めています。

         所有権、用益物権、担保物権、占有権

*債権・・・・・貸主が借主に貸金の返還を請求する権利、買主が

        売主に対する目物権の引渡しを請求する権利等、

        給付を請求することを内容とする権利のことです
。

        債権の目的は金銭に見積もることのできないもの

        でも差し支えない、としている。(民399)
        
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【参考】


借地借家法

   第一章 総則

(趣旨)
第一条  この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の
賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力
等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続
に関し必要な事項を定めるものとする。

(定義)
第二条  この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当
該各号に定めるところによる。
一  借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権を
いう。
二  借地権者 借地権を有する者をいう。
三  借地権設定者 借地権者に対して借地権を設定している者を
いう。
四  転借地権 建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者
が設定しているものをいう。
五  転借地権者 転借地権を有する者をいう。


   第二章 借地

    第一節 借地権の存続期間等

(借地権の存続期間)
第三条  借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこ
れより長い期間を定めたときは、その期間とする。

(借地権の更新後の期間)
第四条  当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間
は、更新の日から十年(借地権の設定後の最初の更新にあっては、
二十年)とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたとき
は、その期間とする。

(借地契約の更新請求等)
第五条  借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が
契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定
によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したもの
とみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、
この限りでない。
2  借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継
続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。
3  転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がす
る土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして
、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。

(借地契約の更新拒絶の要件)
第六条  前条の異議は、借地権設定者及び借地権者(転借地権者
を含む。以下この条において同じ。)が土地の使用を必要とする事
情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地
権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに
借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合における
その申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなけれ
ば、述べることができない。

(建物の再築による借地権の期間の延長)
第七条  借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失(借地権者
又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。)があった場合に
おいて、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したと
きは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に
限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれ
か早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長い
とき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間に
よる。
2  借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき
建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者が
その通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建
物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみな
す。ただし、契約の更新の後(同項の規定により借地権の存続期間
が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべ
き日の後。次条及び第十八条において同じ。)に通知があった場合
においては、この限りでない。
3  転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がす
る建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と
借地権設定者との間について第一項の規定を適用する。

(借地契約の更新後の建物の滅失による解約等)
第八条  契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、
借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをする
ことができる。
2  前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承
諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、
借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申
入れをすることができる。
3  前二項の場合においては、借地権は、地上権の放棄若しくは
消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を
経過することによって消滅する。
4  第一項に規定する地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申
入れをする権利は、第二項に規定する地上権の消滅の請求又は土地
の賃貸借の解約の申入れをする権利を制限する場合に限り、制限す
ることができる。
5  転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がす
る建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と
借地権設定者との間について第二項の規定を適用する。

(強行規定)
第九条  この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、
無効とする。

    第二節 借地権の効力

(借地権の対抗力等)
第十条  借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が
登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗
することができる。
2  前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、
その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建
物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは
、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があっ
た日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造
し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
3  民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条第一項
 及び第三項 の規定は、前二項の規定により第三者に対抗すること
ができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用
する。
4  民法第五百三十三条 の規定は、前項の場合に準用する。

(地代等増減請求権)
第十一条  地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「
地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減によ
り、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により
、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、
契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の
増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額し
ない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
2  地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、そ
の請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相
当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その
裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは
、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを
支払わなければならない。
3  地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、そ
の請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相
当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、そ
の裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされ
た地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受
領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

(借地権設定者の先取特権)
第十二条  借地権設定者は、弁済期の到来した最後の二年分の地
代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先
取特権を有する。
2  前項の先取特権は、地上権又は土地の賃貸借の登記をするこ
とによって、その効力を保存する。
3  第一項の先取特権は、他の権利に対して優先する効力を有す
る。ただし、共益費用、不動産保存及び不動産工事の先取特権並び
に地上権又は土地の賃貸借の登記より前に登記された質権及び抵当
権には後れる。
4  前三項の規定は、転借地権者がその土地において所有する建
物について準用する。

(建物買取請求権)
第十三条  借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更
新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借
地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきこと
を請求することができる。
2  前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前
に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきもの
として新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定
者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許
与することができる。
3  前二項の規定は、借地権の存続期間が満了した場合における
転借地権者と借地権設定者との間について準用する。

(第三者の建物買取請求権)
第十四条  第三者が賃借権の目的である土地の上の建物その他借
地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において
、借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その
第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によっ
て土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することが
できる。

(自己借地権)
第十五条  借地権を設定する場合においては、他の者と共に有す
ることとなるときに限り、借地権設定者が自らその借地権を有する
ことを妨げない。
2  借地権が借地権設定者に帰した場合であっても、他の者と共
にその借地権を有するときは、その借地権は、消滅しない。

(強行規定)
第十六条  第十条、第十三条及び第十四条の規定に反する特約で
借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。

    第三節 借地条件の変更等

(借地条件の変更及び増改築の許可)
第十七条  建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地
条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近
の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設
定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とするこ
とが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に
協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借
地条件を変更することができる。
2  増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の
通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わない
ときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築について
の借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
3  裁判所は、前二項の裁判をする場合において、当事者間の利
益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財
産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
4  裁判所は、前三項の裁判をするには、借地権の残存期間、土
地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮しなけ
ればならない。
5  転借地権が設定されている場合において、必要があるときは
、裁判所は、転借地権者の申立てにより、転借地権とともに借地権
につき第一項から第三項までの裁判をすることができる。
6  裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項から
第三項まで又は前項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなけ
ればならない。

(借地契約の更新後の建物の再築の許可)
第十八条  契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超え
て存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情が
あるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しない
ときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解
約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は
、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与
えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図
るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第
一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し
、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
2  裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失
があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借
地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。)が土地の使用を必
要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
3  前条第五項及び第六項の規定は、第一項の裁判をする場合に
準用する。

(土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可)
第十九条  借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三
者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し
、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもか
かわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しない
ときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾
に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間
の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは
転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の
給付に係らしめることができる。
2  裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地
に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その
他一切の事情を考慮しなければならない。
3  第一項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間
内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受
ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず
、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる
。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行
すべきことを命ずることができる。
4  前項の申立ては、第一項の申立てが取り下げられたとき、又
は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
5  第三項の裁判があった後は、第一項又は第三項の申立ては、
当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。
6  裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項又は
第三項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない
。
7  前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転
借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権
設定者が第三項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければ
ならない。

(建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可)
第二十条  第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又
は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得し
ても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地
権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その
第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与える
ことができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るた
め必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ず
ることができる。
2  前条第二項から第六項までの規定は、前項の申立てがあった
場合に準用する。
3  第一項の申立ては、建物の代金を支払った後二月以内に限り
、することができる。
4  民事調停法 (昭和二十六年法律第二百二十二号)第十九条 
の規定は、同条 に規定する期間内に第一項 の申立てをした場合に
準用する。
5  前各項の規定は、転借地権者から競売又は公売により建物を
取得した第三者と借地権設定者との間について準用する。ただし、
借地権設定者が第二項において準用する前条第三項の申立てをする
には、借地権者の承諾を得なければならない。

(強行規定)
第二十一条  第十七条から第十九条までの規定に反する特約で借
地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする。

    第四節 定期借地権等

(定期借地権)
第二十二条  存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合
においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新
(更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項
において同じ。)及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並
びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定
めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書に
よる等書面によってしなければならない。

(事業用定期借地権等)
第二十三条  専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するもの
を除く。次項において同じ。)の所有を目的とし、かつ、存続期間
を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、
第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築
造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取
りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
2  専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期
間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条
から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
3  前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証
書によってしなければならない。

(建物譲渡特約付借地権)
第二十四条  借地権を設定する場合(前条第二項に規定する借地
権を設定する場合を除く。)においては、第九条の規定にかかわら
ず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日
に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価
で譲渡する旨を定めることができる。
2  前項の特約により借地権が消滅した場合において、その借地
権者又は建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているもの
が請求をしたときは、請求の時にその建物につきその借地権者又は
建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借(借
地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間があるときは
、その残存期間を存続期間とする賃貸借)がされたものとみなす。
この場合において、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が
定める。
3  第一項の特約がある場合において、借地権者又は建物の賃借
人と借地権設定者との間でその建物につき第三十八条第一項の規定
による賃貸借契約をしたときは、前項の規定にかかわらず、その定
めに従う。

(一時使用目的の借地権)
第二十五条  第三条から第八条まで、第十三条、第十七条、第十
八条及び第二十二条から前条までの規定は、臨時設備の設置その他
一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用
しない。 

  以下省略


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【参考】


●借地法(旧法)−−−これは旧法です。ご注意ください。

カタカナを平かなに変更、副詞等は現代用語で表記、送り仮名は現
代ふうに、数字はアラビア数字に変更しています。
句点(終止符、。のこと)は使用していないので挿入しています。
読点( 、のこと)は読みにくいところがありますが、法解釈上重
要ですので原文のままです。




●借地法(旧法)


(借地権の定義)
第1条  本法において借地権と称するは建物の所有を目的とする
地上権及び賃借権をいう。

(借地権の存続期間(1))
第2条  借地権の存続期間は石造、土造、レンガ造またはこれに
類する堅固の建物の所有を目的とするものについては60年、その
他の建物の所有を目的とするものについては30年とす。ただし建
物がこの期間満了前朽廃したるときは借地権はこれによりて消滅す
。

2 契約をもって堅固の建物につき30年以上、その他の建物につ
き20年以上の存続期間を定めたるときは借地権は前項の規定にか
かわらずその期間の満了によりて消滅す。

(借地権の存続期間(2))
第3条  契約をもって借地権を設定する場合において建物の種類
及び構造を定めざるときは借地権は堅固の建物以外の建物の所有を
目的とするものとみなす。 

(更新の請求、建物等の買取請求権(1))
第四条  借地権消滅の場合において借地権者が契約の更新を請求
したるときは建物ある場合に限り前契約と同一の条件をもってさら
に借地権を設定したるものとみなす。ただし土地所有者が自ら土地
を使用することを必要とする場合その他正当の事由ある場合におい
て遅滞なく異議を述べたるときはこの限りにあらず。

2 借地権者は契約の更新なき場合においては時価をもって建物そ
の他借地権者が権原によりて土地に付属せしめたる物を買取るべき
ことを請求することを得。

3 第5条第1項の規定は第1項の場合にこれを準用す。

(更新の請求、建物等の買取請求権(2))
第五条  当事者が契約を更新する場合においては借地権の存続期
間は更新のときより起算し堅固の建物については30年、その他の
建物については20年とす。この場合においては第2条第1項ただ
し書の規定を準用す。

2 当事者が前項に規定する期間より長き期間を定めたるときはそ
の定めに従う。


(省略)

第11条 第2条、第4条ないし第8条の2、第9条の2(第9条の
4において準用する場合を含む)及び前条の規定に反する契約条件
にして借地権者に不利なるものはこれを定めざるものとみなす。


 旧法 借地法  以下省略 




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