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*競売ドキュメント 俺は務所帰りや。お前か! この家を落札したのは?21完
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「短期賃貸借制度」

短期賃貸借制度が廃止されたといっても、平成16年3月31日までに締結された賃貸借、それからその賃貸借が期間満了で更新された場合にも引き続き適用されますので、短期賃貸借制度について復習しておきましょう。


○期間が3年以内の建物賃貸借による入居者は、競売開始前の賃貸借契約(競売開始前の更新を含む。)による賃借期間が、競落人の代金納付(所有権移転)の時点でまだ残っている場合には、
競落後も賃借人として保護されるという制度です。

どう保護されるのかいうと
・競売による家主の交代後も、残りの賃借期間は居住できます。
・新しい家主に対し敷金(保証金)返還を請求することができます。(ここが重要)

○期間が3年以内の建物賃貸借による入居者は、競売開始前の賃貸借契約(競売開始前の更新を含む。)による賃借期間が、競落人の代金納付(所有権移転)前に満了している場合は保護されません。

・競落後の居住・・・できません。直ちに立ち退きです。
・元の家主に対し敷金(保証金)返還を請求することができます。元の家主から返還してもらえる確立はゼロに等しいでしょう。



「期間が3年を超える長期賃貸借」

もともと長期の場合は、賃借人は保護されません。

・競落後の居住・・・できません。直ちに立ち退きです。
・元の家主に対し敷金(保証金)返還を請求することができます。元の家主から返還してもらえる確立はゼロに等しいでしょう。




【明渡し猶予制度】

平成16年4月1日以降の新規の賃貸借契約(まったく新しい契約です。これから借家、マンションを借りようとする人はすべてこの制度適用になります。)

・建物賃貸借期間の長短に関係なく、競売開始前から入居しているすべての賃借人が、競落人の代金納付(所有権移転)のときから6か月間は、そのまま居住できるという制度です。

・敷金(保証金)返還は、元の家主に対して請求することになります。


ここで一番問題になるのは、敷金返還です。元の家主に返してもらうことになりますが、元の家主は銀行等の返済ができなくて、競売にかけられたのですから、返してもらえないと考えるべきでしょう。
金額の大きい敷金は注意が必要になります。


(注)ここで述べてきたのは抵当権設定後の入居(家主が銀行等からお金を借りてその担保に銀行等の抵当権を登記簿につけいている)で、その抵当権が実行されて競売になった場合の話です。

入居前には抵当権が登記簿についてついていなかって、入居の後抵当権がつき、その抵当権が実行されて競売された場合は、入居者はずっと住み続ける権利があります。賃借権が抵当権に勝つということになります。敷金も新しい家主に請求することになります。     (完)


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この物語はここで終わってはいないのです。ついに不動産裁判へと発展します。
【続】競売ドキュメント・不動産裁判  俺は務所帰りや。お前か!この家を落札したのは?
ついに不動産裁判、建物明渡訴訟に発展!
*競売ドキュメント・不動産裁判1 まえがき
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