宅地建物取引業法(宅建業法)

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*宅地建物取引業者
*宅建業者の営業保証金制度
*媒介契約(ばいかいけいやく)
*重要事項の説明
*宅建業者の報酬額

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*宅地建物取引業者



宅建業者は免許を受けたものに限られます。

免許を受けずに宅建業を営めるのは国、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、住宅金融公庫、地方住宅供給公社等です。

2以上の都道府県に事務所を設置する場合は国土交通大臣の免許、同一都道府県内に事務所を設置する場合は都道府県知事の免許を受けなければなりません。

事務所ごとに専任の宅地建物取引主任者を置かなければなりません。
1事務所で業務に従事する者5人に1人以上の割合で必要です。

業務に従事する者6人の場合なら、うち2人が取引主任者でなければなりません。



*宅建業者の営業保証金制度



宅建業者は、その事業を始める前に、一定額の営業保証金を供託所に供託しなければなりません。このことで消費者保護をしようというわけです。

主たる事務所−−−−−1000万円
その他の事務所−−−−各500万円

実際は公益社団法人の保証協会にはいって60万円、30万円の分担金でこれに充てます。

宅建業者と宅建業に関し取り引きした者は、その取り引きで生じた債権について、営業保証金から還付を受けることができます。

債権とは建物の売買代金請求権、宅建業者の不法行為に基づく損害賠償請求権等のことです。

還付を受けられる額とは、宅建業者が供託した営業保証金の額が限度となります。それより大きい残額は、宅建業者の一般財産から弁済を受けることになります。

(注)供託(きょうたく)については別に説明します。



*媒介契約(ばいかいけいやく)



宅建業者は、宅地、建物の売買または交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく書面を作成して記名押印して依頼者に交付することになっている。

媒介契約は、一般媒介契約と専任媒介契約の2種類がある。その2種類が各2つに分かれており、結局次の4種類あることになります。

・(1)一般媒介契約明示型−−−複数の宅建業者に依頼できる。他の業者名を明示する義務がある。

・(2)一般媒介契約非明示型−−−複数の宅建業者に依頼できる。他の業者名を明示する義務がない。

・(3)専任媒介契約専属型(専属専任媒介契約という)−−−1業者だけに依頼するもの。客が自分で相手方を見つけた場合、業者を通さずに自分らだけで取り引きできない。

・(4)専任媒介契約非専属型−−−1業者だけに依頼するもの。客が自分で相手方を見つけた場合、業者を通さずに自分らだけで取り引きできる。

上記の契約様態のうち、業者にとって一番いいのが(3)専任媒介契約専属型(専属専任媒介契約)です。1業者だけに依頼されているので、折り込み広告等どんどん宣伝費を使ってもやりがいのある契約です。

(3)(4)については、指定流通機構への物件の登録を何日以内にしなければならないとか、業務処理状況の報告を何週間に1回しなければならないとかありますが、省略します。
ただ期間は3か月以内と決められています。これより長い期間を決めても3か月になります。



*重要事項の説明



宅建業者は、取引上の重要事項、営業保証金の還付請求のための供託所等について説明する責任があります。

重要事項の説明は、取引主任者が取引主任者証を提示して、契約が成立するまでの間に行わなければなりません。

また重要な事実の告知義務があります。この物件内で殺人事件があったとか、周辺で騒音、悪臭を発生させる所がある等。

ただし、知らないで重要な事実を告げなかった場合は、告知義務違反とはなりません。

やはり自分で近所の聞き込み調査をしないとだめ、ということになります。

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賃貸借の重要事項の説明で、この物件には抵当権が設定されていますと説明するでしょう。

しかし、その抵当権が実行されて競売になったときは、6か月以内に出て行かなければならない、また預けている保証金は返ってこない可能性が大です、とは説明しないでしょう。

客側にもある程度の知識が必要になってきます。
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*宅建業者の報酬額



・売買交換の媒介(消費税込み)
200万円以下の部分         100分の5.25
200万円を超え400万円までの部分 100分の4.2
400万円を超える部分        100分の3.15

普通400万円を超えますので、400万円までの部分について100分の3.15を越える部分を計算
  200万X(5.25−3.15)=4.2万円
  200万X(4.20−3.15)=2.1万円
               合計 =6.3万円

400万円を超える場合の簡便計算
           (売買価額X3.15%)+6.3万

もっと簡便計算  {(売買価額X3%)+6万}X1.05


400万円の場合 
      400万X3.15%+6.3万=18.9万円
1000万えんの場合
     1000万X3.15%+6.3万=37.8万円

依頼者双方から受ける場合、双方からそれぞれ上記の額以内
売買交換の代理の場合は上記の2倍以内
交換に価額差がある場合は高い方の価額で計算する。


・貸借の媒介

依頼者の双方から受けることのできる報酬額の合計額は、借り賃の1か月分の1.05倍以下。
居住用の建物の媒介であれば、依頼者の一方について1か月分の0.525倍以下とされている。(ただし依頼者の承諾を得ている場合を除く)


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