都市計画法、建築基準法、農地法

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*都市計画法−1、2完
*建築基準法 確認申請
*農地法

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*都市計画法−−−1


計画的な街づくりをするための基本的な法律です。次の区域に分けます。

・都市計画区域−−−いろいろな規制を設けて計画的な街づくりをする区域

・都市計画区域外の地域
1.準都市計画区域−−ある程度の規制だけは設けておいたほう
がいいという地域。
2.上記以外の地域
  −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
上記の中の
・都市計画区域は
     1.市街化区域−−−−−既市街地、市街化を図る地域。
     2.市街化調整区域−−−市街化を抑制する地域。
  −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

上記の地域のうち皆さんに特に関係のあるのが市街化区域と市街化調整区域
です。
家を建てる場合、市街化区域は問題ないんですが、市街化調整区域は問題が
あります。
条件がいろいろとあって、新たに建てられないと考えた方がいいと思います

ただし既存建物(不法でないもの)がある場合は建て替えはできます。

市街化調整区域を買う場合は、必ず市町村役場で調査しましょう。

*都市計画法−−−2完


地域、地区が定められ、一定の行為制限が行なわれる。具体的な内容は建築基準法等の法律によって定められている。

そのうち一番身近な用途地域について少し触れたいと思います。

・用途地域(原則として市街化区域内)

1.第1種低層住居専用地域
2.第2種低層住居専用地域
3.第1種中高層住居専用地域
4.第2種中高層住居専用地域
5.第1種住居地域
6.第2種住居地域
7.準住居地域
8.近隣商業地域
9.商業地域
10.準工業地域
11.工業地域
12.工業専用地域

住宅が建てられない地域、工場が建てられない地域等いろいろあります。ここでは、こんな用途地域があるんだということだけ記憶しておきましょう。
実際に調査ということになれば、市町村役場の、都市計画課と建築指導課へ行って調べましょう。



*建築基準法


・建築確認申請

建物を建てようとする建築主は、建築にかかる前に、建築基準法関係の規定

に適合するかどうかの確認を受けることになります。これを「建築確認」と

いいます。

一般的にいうと建築許可申請ですね。この許可をとらずに建築すると、無許

可の建築ということで不法建築になります。


・確認を必要とする建築物にはどんなものがあるでしょう。

1.特殊建築物−−−学校、病院、映画館、共同住宅・・・公共性のあるも
の、不特定多数の人々を収容するもの、火災の危険があるもの。
延べ床面積が100平方メートルを超えるもの。

2.木造の建築物・・・3階建以上、2階建、平家建でも延べ面積が500
平方メートルを超えるもの、高さが13メートルを超えるもの、軒の高さが
9メートルを超えるもの。

3.木造以外の建築物・・・2階建以上、平家でも延べ面積が200平方メ
ートルを超えるもの。

4.一般建築物・・・都市計画区域内、準都市計画区域内、都道府県知事が
指定する区域内のもの。

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3までなら、木造住宅の場合、200平方メートル以内で平家なら確認は不
要ということになります。ところが4の規定がありますので必要になります。

結局ほとんど必要であるということになります。
1から4までの細かいことは覚える必要がありません。こんなものがあるん
だという程度でいいと思います。


・確認申請しなくてもいいもの・・・防火地域、準防火地域外で、延べ床面
積が10平方メートル以内の増改築は確認申請の必要がありません。
ただし10平方メートル以内の新築はダメです。確認申請が必要になります。



*農地法


「農地」−−−耕作の目的に供される土地をいう。(農地法第2条)
      
・農地を農地として耕作する人に売買するときは農地法第3条の許可が必要です。買主には農業従事者の資格が必要です。

買主に農業従事者の資格がない場合、許可はおりません。
どうしても農業をしたいというときは、30〜40アール(地域によって違う)の農地を最初の申請のときに買う必要があります。または借りる必要があります。
借りるというのは耕作権(小作権)の問題がでてきますので、なかなか貸してくれないのが現状でしょう。山林を買って農地にする手がありますが、これもなかなか難しいですね。

結局、農業従事者の資格がない者は、農地を買えないということです。したがって、競売でも農地は取得できません。

・農地を持っている人が、自分の農地を、農地以外のもの(宅地、車庫等)にする(転用という)場合は農地法第4条の許可が必要です。

・農地を農地以外のもの(宅地等)にしたいという人に売買するときは農地法第5条の許可が必要です。

・ただし農地法第4条の許可、第5条の許可でも特例があります。
市街化区域内のほとんどの農地については、転用に着手するまでに農業委員会に届出書を提出し、受理通知を受ければ、許可を受ける必要がありません。



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