定期建物賃貸借、借家権・同契約期間

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*借家権、借家権の契約期間
*定期建物賃貸借−−−1
*定期建物賃貸借−−−2
*定期建物賃貸借−−−3
*定期建物賃貸借−−−4
*定期建物賃貸借−−−5完


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*借家権、借家権の契約期間

  借家権・・・建物の賃借権のことをいう。特に借地借家法の適用を受け
   る建物の賃借権をいう場合が多い。

   借家権の契約期間
  
  期間の定めがある場合・・・借地と違って何年以上というような最短期間
   の規定はない。しかし1年未満の期間を定めた場合は、期間の定めのない
  契約とみなされる。

   期間満了時に明け渡しを求めるためには、満了の1年前から6ヶ月前まで
  の間に更新をしませんという通知を出す必要があります。しかし貸主には
  正当な理由が必要です。一度貸したら返してもらうのは不可能と考えても
  いいでしょう。

   期間の定めがない場合・・・家主はいつでも解約の申し出ができる。やは
  り正当な理由が必要です。上記と同じような結果になってきます。


 
 
 

   *定期建物賃貸借−−−1



  
従来の建物賃貸借では、借地借家法により借主が守られていました。

   少し貸してもいいが、いったん貸してしまえば、返してもらえないという
 
   ことで、家主側は貸しませんでした。このようなことで借家の供給にブレ
    ーキがかかっていたものを、改正して、確実に契約は終了することにし         
   たのです。
     
          
 契約期間が満了した場合、更新はありません。契約は終了します。貸主は、
  そのことを書いた書面を借主に渡して説明しなければなりません。


    
  契約期間は特に規定はありません。何年でも何カ月でもかまいません。
  契約は、公正証書その他の書面(普通の契約書でいいんです)によらなけ
  ればなりません。
           
 期間が1年以上の賃貸借の場合、期間満了の1年前から6カ月前までの間
  に契約が終了する旨の通知をしなければなりません。
  万一通知をしなかった場合は、通知をしてから6カ月先で契約は終了しま
 す。  
  期間満了の1カ月前に通知した場合なら、期間満了後5カ月で終了するこ       
 とになります

 
 
 *定期建物賃貸借−−−2

 
・定期建物賃貸借契約書について

 実務上は「定期建物賃貸借契約書」というタイトルをつけて使われることが
 多い。

 しかし内容が重要であり、タイトルは「建物賃貸借契約書」「賃貸借契約
 書」でもかまいません。

 内容に「契約期間が定められていること」「契約の更新がないこと」が書か
 れていることが必要なんです。

 もちろん「再契約の条項」がある場合は削除する必要があります。もし再契
 約することになれば、再契約(更新)ではなく新規の契約という考え方にな
 ります。

 今まで使っていた契約書がいい、ほかのは使いたくないということであれ
 ばその契約書の契約期間の条項(頭書に契約期間が書かれている場合、ほか
 には書かれていないことを確認すること)を次のように書く。

 例
 第2条 契約期間は、頭書(2)に記載するとおりとする。
    第2項、第3項、第4項追加あり、後記のとおり。

 として、契約書の一番最後に次のように書く。(甲は貸主、乙は借主とす
 る)

 第2条追加
 2 本契約は、前項に規定する期間の満了により終了し、更新がない。
 3 甲は、第1項に規定する期間の満了の1年前から6カ月前までの間(以
 下「通知期間」という)に、乙に対し、期間の満了により賃貸借が終了する
 旨を書面によって通知するものとする。
 4 甲は前項に規定する通知をしなければ賃貸借の終了を乙に主張すること
 ができず、乙は第1項に規定する期間の満了後においても、本物件を引き続
 き賃借することができる。ただし甲が通知期間の経過後、乙に対し、期間の
 満了により賃貸借が終了する旨の通知をした場合においては、その通知の日
 から6月を経過した日に賃貸借は終了する。


 
 
 
*定期建物賃貸借−−−3


 
(書式)
 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
     定期建物賃貸借契約についての説明

               年  月  日
 
         貸主(甲)  住所
                氏名      印

 下記建物について定期建物賃貸借契約を締結するにあたりま
 して、借地借家法第38条第2項に基づき、次のとおり説明
 します。

 下記建物の賃貸借契約は、更新がありません。期間の満了に
 よりまして賃貸借は終了します。
 したがいまして借主は、期間満了の日までに、下記建物を明
 け渡さなくてはなりません。

          記
 建物の表示  

 所在地  ○○市・・・・・・
     住宅 木造瓦葺平家建   ○○平方メートル

 契約期間  始期 平成 年 月 日から       

      終期 平成 年 月 日まで    何年 何月間


   上記住宅について、借地借家法第38条第2項に基づく
   説明を受けました。
  
          
         年  月  日

       借主(乙)  住所
              氏名       印

 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
 (注)貸主は、本説明書を2通作成し、契約直前に、1通を借主に渡し
    読んで説明する。
    残りの1通に借主の署名、印をもらって保管する。


 
 
 
 
*定期建物賃貸借−−−4

 
(書式)契約終了についての通知
 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
 
            平成  年  月  日
 
     建物賃貸借契約についての通知


 賃借人  住所
     氏名        殿
 
              
              賃貸人   住所
                    氏名 

 私が賃貸している下記建物につきましては平成  年  月  日に、
 
 期間の満了により賃貸借が終了します。

            記

  物件の表示
    所在地番 ○○県○○市
    住宅   木造瓦葺平家建 床面積○○○平方メートル

  契約期間   
    始期   平成  年  月  日
    終期   平成  年  月  日       以上
  −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
  (注)・この通知書は、契約期間満了の1年前から6カ月前までの
      間に、借家人に対し出すこと。
     ・契約期間が1年未満の定期建物賃貸借の場合は、この通知
      書を出す必要がありません。
     ・郵便局から書留内容証明郵便、配達証明つきで出します。
      普通の手紙では、もらっていないと言われたとき証拠があ
      りません。

 
 
 

 *定期建物賃貸借−−−5完


 改正法施行(平成12年3月1日)より前の契約

 更新については改正法は適用されません。
 居住用建物の場合、当事者が合意により契約を終了させ、新たに定期借家契
 約をすることは認められません。
 
 定期借家契約は、法施行後の新規の契約について適用されます。
 店舗、事務所などの事業用借家の場合は切り替えができます。ただし合意解
 約するだけの合理的、客観的理由がないと切り替え自体が無効と判断される
 ことになります。
 
 権利金を返還して家賃を大幅に下げるなど、借家人がかなりの見返りを受け
 る場合などは該当するかもしれません。

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