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不動産の鑑定評価の方式・賃料を求める鑑定評価の手法

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不動産の鑑定評価の方式・賃料を求める鑑定評価の手法




【不動産の賃料】

1.実質賃料

実質賃料とは、賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃

料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、

純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされ

る諸経費等(以下「必要諸経費等」という。)から成り立つも

のである。

2.支払賃料

支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当

たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合に

おいては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を

構成するものである。

なお、慣行上、建物及びその敷地の一部の賃貸借に当たって、

水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費等がいわゆる付加使用料、

共益費等の名目で支払われる場合もあるが、これらのうちには

実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合があることに

留意する必要がある。



・賃料を求める場合の一般的留意事項

賃料の鑑定評価は、対象不動産について、賃料の算定の期間に

対応して、実質賃料を求めることを原則とします。






・賃料を求める鑑定評価

われわれ一般人としては、賃貸事例比較法、つまり近くのよく

似た賃貸物件の家賃を収集して、駅からの距離、周囲の環境、

物件の構造、部屋の大きさ、物件の築年数等を比較検討して、

家賃の算定をするのが一番適切ではないかと思われます。

したがって、以下は参考程度にご覧ください。



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「編集後記」


なお、これで「めちゃやさしい不動産鑑定評価の基礎知識」を

終了します。

タイトルのように「めちゃやさしい」とならず、むずかしく、

ややこしくなりましたこと、お詫びいたします。



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【参考】不動産鑑定評価基準から抜粋



第2節賃料を求める鑑定評価の手法


不動産の賃料を求める鑑定評価の手法は、新規賃料にあっては

積算法、賃貸事例比較法、収益分析法等があり、継続賃料にあ

っては差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法等

がある。

T 賃料を求める場合の一般的留意事項

賃料の鑑定評価は、対象不動産について、賃料の算定の期間に

対応して、実質賃料を求めることを原則とし、賃料の算定の期

間及び支払いの時期に係る条件並びに権利金、敷金、保証金等

の一時金の授受に関する条件が付されて支払賃料を求めること

を依頼された場合には、実質賃料とともに、その一部である支

払賃料を求めることができるものとする。

1.実質賃料と支払賃料

実質賃料とは、賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃

料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、

純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされ

る諸経費等(以下「必要諸経費等」という。)から成り立つも
のである。


支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当

たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合に

おいては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を

構成するものである。

なお、慣行上、建物及びその敷地の一部の賃貸借に当たって、

水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費等がいわゆる付加使用料、

共益費等の名目で支払われる場合もあるが、これらのうちには

実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合があることに

留意する必要がある。

2.支払賃料の求め方

契約に当たって一時金が授受される場合における支払賃料は、

実質賃料から、当該一時金について賃料の前払的性格を有する

一時金の運用益及び償却額並びに預り金的性格を有する一時金

の運用益を控除して求めるものとする。

なお、賃料の前払的性格を有する一時金の運用益及び償却額に

ついては、対象不動産の賃貸借等の持続する期間の効用の変化

等に着目し、実態に応じて適切に求めるものとする。

運用利回りは、賃貸借等の契約に当たって授受される一時金の

性格、賃貸借等の契約内容並びに対象不動産の種類及び性格等

の相違に応じて、当該不動産の期待利回り、不動産の取引利回

り、長期預金の金利、国債及び公社債利回り、金融機関の貸出

金利等を比較考量して決定するものとする。

3.賃料の算定の期間

鑑定評価によって求める賃料の算定の期間は、原則として、宅
地並びに建物及びその敷地の賃料にあっては1月を単位とし、
その他の土地にあっては1年を単位とするものとする。


U 新規賃料を求める鑑定評価の手法

1.積算法

(1)意義

積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を

求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算

して対象不動産の試算賃料を求める手法である(この手法によ

る試算賃料を積算賃料という。)。

積算法は、対象不動産の基礎価格、期待利回り及び必要諸経費

等の把握を的確に行い得る場合に有効である。

(2)適用方法

@ 基礎価格

基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、

原価法及び取引事例比較法により求めるものとする。

A 期待利回り

期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要

した資本に相当する額に対して期待される純収益のその資本相

当額に対する割合をいう。
期待利回りを求める方法については、収益還元法における還元

利回りを求める方法に準ずるものとする。この場合において、

賃料の有する特性に留意すべきである。

B 必要諸経費等

不動産の賃貸借等に当たってその賃料に含まれる必要諸経費等

としては、次のものがあげられる。

ア減価償却費

イ維持管理費(維持費、管理費、修繕費等)

ウ公租公課(固定資産税、都市計画税等)

エ損害保険料(火災、機械、ボイラー等の各種保険)


オ貸倒れ準備費

カ空室等による損失相当額

2.賃貸事例比較法

(1)意義

賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集し

て適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料(実際

に支払われている不動産に係るすべての経済的対価をいう。)

に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因

の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考

量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である

(この手法による試算賃料を比準賃料という。)

賃貸事例比較法は、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に

おいて対象不動産と類似の不動産の賃貸借等が行われている場

合又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等が行われてい

る場合に有効である。

(2)適用方法

@ 事例の収集及び選択

賃貸借等の事例の収集及び選択については、取引事例比較法に

おける事例の収集及び選択に準ずるものとする。この場合にお

いて、賃貸借等の契約の内容について類似性を有するものを選

択すべきことに留意しなければならない。

A 事情補正及び時点修正並びに地域要因の比較及び個別的要因

の比較事情補正及び時点修正並びに地域要因の比較及び個別的

要因の比較については、取引事例比較法の場合に準ずるものと

する。

3.収益分析法

(1)意義
収益分析法は、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象

不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益(減

価償却後のものとし、これを収益純賃料という。)を求め、こ

れに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手

法である(この手法による試算賃料を収益賃料という。)

収益分析法は、企業の用に供されている不動産に帰属する純収

益を適切に求め得る場合に有効である。

(2)適用方法

@ 収益純賃料の算定

収益純賃料の算定については、収益還元法における純収益の算

定に準ずるものとする。この場合において、賃料の有する特性

に留意しなければならない。

A 収益賃料を求める手法

収益賃料は、収益純賃料の額に賃貸借等に当たって賃料に含ま

れる必要諸経

費等を加算することによって求めるものとする。

なお、一般企業経営に基づく総収益を分析して収益純賃料及び

必要諸経費等を含む賃料相当額を収益賃料として直接求めるこ

とができる場合もある。

V 継続賃料を求める鑑定評価の手法

1.差額配分法

(1)意義
差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃

料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生

している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合

的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判

定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算

賃料を求める手法である。

(2)適用方法

@ 対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料は、価格時

点において想定される正常賃料であり、積算法、賃貸事例比較

法等により求めるものとする。

対象不動産の経済価値に即応した適正な支払賃料は、契約に当

たって一時金が授受されている場合については、実質賃料から

権利金、敷金、保証金等の一時金の運用益及び償却額を控除す

ることにより求めるものとする。

A 貸主に帰属する部分については、一般的要因の分析及び地域

要因の分析により差額発生の要因を広域的に分析し、さらに対

象不動産について次に掲げる契約の事項等に関する分析を行う

ことにより適切に判断するものとする。

ア契約上の経過期間と残存期間

イ契約締結及びその後現在に至るまでの経緯

ウ貸主又は借主の近隣地域の発展に対する寄与度


2.利回り法

(1)意義

利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要

諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。

(2)適用方法

@ 基礎価格及び必要諸経費等の求め方については、積算法に準

ずるものとする。

A 継続賃料利回りは、現行賃料を定めた時点における基礎価格

に対する純賃料の割合を標準とし、契約締結時及びその後の各

賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域若しく

は同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動

産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸

借等の事例における利回りを総合的に比較考量して求めるもの

とする。

3.スライド法

(1)意義

スライド法は、現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率

を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試

算賃料を求める手法である。

なお、現行賃料を定めた時点における実際実質賃料又は実際支

払賃料に即応する適切な変動率が求められる場合には、当該変

動率を乗じて得た額を試算賃料として直接求めることができる

ものとする。

(2)適用方法

@ 変動率は、現行賃料を定めた時点から価格時点までの間にお

ける経済情勢等の変化に即応する変動分を表すものであり、土

地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種

指数等を総合的に勘案して求めるものとする。

A 必要諸経費等の求め方は、積算法に準ずるものとする。


4.賃貸事例比較法

賃貸事例比較法は、新規賃料に係る賃貸事例比較法に準じて試

算賃料を求める手法である。
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