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不動産の価格形成諸原則

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不動産の価格形成諸原則




不動産の価格は、次のような要因で形成されます。

不動産の効用、相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要に影響

を与える諸要因の相互作用によって形成されます。


その形成の過程を考えるとき、そこに基本的な法則性を認めること

ができます。


不動産の鑑定評価は、その不動産の価格の形成過程を追究し、分析

することを本質とするものです。


ですから、不動産の経済価値に関する適切な最終判断に到達するた

めには、鑑定評価に必要な指針としてこれらの法則性を認識し、か

つ、これらを具体的にあらわした以下の諸原則を活用すべきです。


これらの原則は、一般の経済法則に基礎を置くものですが、鑑定評

価の立場からこれを認識し、表現したものです。


なお、これらの原則は、孤立しているものではなく、直接的又は間

接的に相互に関連しているものであることに留意しなければなりま

せん。


・これらの原則とは?

需要と供給の原則、変動の原則、代替の原則、最有効使用の原則、

均衡の原則、収益逓増及び逓減の原則、収益配分の原則、寄与の原

則、適合の原則、競争の原則、予測の原則


これらの原則の中で特に「最有効使用の原則」が鑑定評価上重要で

す。



「最有効使用の原則」


不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に

最も富む使用(以下「最有効使用」という。)を前提として把握さ

れる価格を標準として形成されます。

この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、

良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善

の使用方法に基づくものです。

なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使

用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による

使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合

があることに留意すべきです。

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*むずかしいのはこの辺で・・・・・以下だんだんむずかしくなりますので目を通すだけにしておきましょう。


参考・・・・・個別分析

・個別分析の意義

不動産の価格は、その不動産の最有効使用を前提として把握される

価格を標準として形成されるものですから、不動産の鑑定評価に当

たっては、対象不動産の最有効使用を判定する必要があります。

個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と

価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその

最有効使用を判定することをいいます。


・個別分析の適用

1.個別的要因の分析上の留意点

個別的要因は、対象不動産の市場価値を個別的に形成しているもの

であるため、個別的要因の分析においては、対象不動産に係る典型

的な需要者がどのような個別的要因に着目して行動し、対象不動産

と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度

をどのように評価しているかを的確に把握することが重要です。

また、個別的要因の分析結果は、鑑定評価の手法の適用、試算価格

又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきで

す。

2.最有効使用の判定上の留意点

不動産の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきで

す。

(1)良識と通常の使用能力を持つ人が採用するであろうと考えら

れる使用方法であること。

(2)使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法で

あること。

(3)効用を十分に発揮し得る時点が予測し得ない将来でないこと。

(4)個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域の特性

の制約下にあるので、個別分析に当たっては、特に近隣地域に存す

る不動産の標準的使用との相互関係を明らかにし判定することが必

要であるが、対象不動産の位置、規模、環境等によっては、標準的

使用の用途と異なる用途の可能性が考えられるので、こうした場合

には、それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で最

有効使用を判定すること。

(5)価格形成要因は常に変動の過程にあることを踏まえ、特に価

格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予測される場合に

は、当該変動に伴い対象不動産の使用方法が変化する可能性がある

ことを勘案して最有効使用を判定すること。

特に、建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっては、次の事

項に留意すべきである。

(6)現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致してい

ない場合には、更地としての最有効使用を実現するために要する費

用等を勘案する必要があるため、建物及びその敷地と更地の最有効

使用の内容が必ずしも一致するものではないこと。

(7)現実の建物の用途等を継続する場合の経済価値と建物の取壊

しや用途変更等を行う場合のそれらに要する費用等を適切に勘案し

た経済価値を十分比較考量すること。

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